万科大都会家园

万科大都会整体占地面积约1.9万平方米，建面约17.6万平方米，是汇聚住宅，并搭配公寓、商业、幼儿园等多元业态的城市综合体。

小区居住属性纯粹，楼栋排列科学合理，提供了优秀的南北楼间距，视野开阔提升居住体验。

从楼栋分布图可以看出来，小区人车分流，保证了小区的环境和安全；大部分户型朝东南，是深圳的理想朝向。
 

项目户型涵盖建面约92-144㎡住宅，主力户型为建面115-122㎡中大面积段产品，占比超过3/4，刚改可以关注一下。

关于开发商：

2018年12月确认了中国中电国际信息服务有限公司为项目的实施主体。

2019年9月，经公开招标，中国中电国际信息服务有限公司与深圳市万科发展有限公司（简称深圳万科）签订了本项目代建服务合同。

中国中电国际信息服务有限公司（简称中电信息，原桑达集团），是国有大型央企，综合性IT集团——中国电子信息产业集团有限公司（简称中国电子）的核心骨干企业、信息服务板块的龙头企业。

项目的代建方深圳万科，大家都不陌生，国内房企知名企业。近年来，积极投标了不少代建项目。

与中国电子算是在深圳二度牵手，另一位于深圳湾超级总部基地的中国电子总部大厦项目也由万科代建。

①动静分区

从上面户型图可以明显的看出，万科大都会花园122户型，明显的做到了动静分区，动区（餐厅、厨房、客厅）这些经常活动的区域布局在一块，且靠近入户；静区3个卧室布局在一块，远离入户，保证了休息区的安静和私密。

②结构布局是否合理？

厨房、卫生间布局挨着

1、该户型将厨房与公卫布局在一面，避免湿气影响到客厅和卧室。

2、厨房和卫生间管道装修比较麻烦，将厨房和公卫布局挨着，减少了未来装修的很多麻烦，大大降低施工成本并且可以节约能源。

3、厨房、公卫布局在一起，使得家务空间集中，在厨房做饭的同时也能兼顾到卫生间洗衣、或者其他家务，不用跑东跑西，提高工作效率。

厨房布局在入户处

厨房布局在入户处，方便买菜进门的时候放进厨房；厨房自带生活阳台，方便放置生活用品，例如清洁用具。但是有一个细节做得不好，厨房门对着餐厅开，一旦吹风，很容易将油烟带进餐厅、客厅。

公卫布局在动静结合处

将公卫布置在动、静区结合处，如果家里来客人去卫生间比较方便，而且也不会看影响到卧室，保证便利和私密；且离几个次卧都近，也方便家人去卫生间。

卫生间设计有窗，可以采光，但是有一点做得不太好，窗户开在生活阳台上，私密性较差，在后期使用的过程中，可以加一个帘子。

【三分离卫生间设计】单看卫生间的设计，采用了三分离的设计，洗漱台、便池、淋雨，互不干扰，方便家人使用的同时，也小范围做到了干湿分离，保证了卫生间墙面等使用寿命。

③是否通透？

型是否通透，主要是看户型的朝向、通风与采光效果。

开间、进深多长才合理？

进深和面宽的黄金比例为6：4，客厅开间最低不得低于3.6m，主卧开间最低3.3m，次卧最低3.0m，书房最低2.7m，厨房和卫生间不宜低于1.8至2.4m。

客厅：万科大都会家园122户型客厅连餐厅阳台，客厅进深为10米，开间为5.6米，进深开间比值为1.7，在合理比值之内。

卧室：三个卧室只有主卧的进深、开间比值在合理范围，做到了开间3.35米，进深4.25米。

通风面形成对流，最通透！

通透还得看通风效果，南北都有窗户，形成空气对流的房子，才能南北通透！

通透度相比：对侧两面墙通风>相邻通风>单向通风

万科大都会家园122户型的采光通风都是相对的两面墙，因此可以形成空气对流，通透性较强。

另外厨房和厕所是湿气比较重的两个区域，要尽量做到独立采光通风，也就是避免暗厨暗卫，有一个细节，湿气重的卫生间朝向北和西的方向，避免了南向的潮湿。

④三条动线是否相互干扰

对于刚需户型来说，因为使用空间有限，三条动线（会客线、家务线、休息线）三线互干扰，生活才会更舒适

橙色线为会客线：这条路线主要串联客厅、餐厅、公共卫生间等公共区域，应该尽量避免碰撞到房间私密性的地方；

紫色线为家务线：厨房靠近入户的位置，方便外出采购后及时将物品归置起来，同时，餐厅和厨房应尽量“无缝对接”，确保端菜、收残都足够便捷；

蓝色线为起居线：主要是串联了客厅、卧室等区域，尽量不与客厅、厨房的路线撞车，即使有人做家务或有客人来访，也不会打扰到其他家庭成员的正常休息和活动。

万科大都会位于深圳西部发展轴上，具体位于新安街道创业二路与建安一路交汇处，与中粮大悦城（大型商业，在建）为邻。周边交通配套成熟，不管是公共交通还是自驾都能够满足。

地铁出行：

临近地铁5号线和12号线（在建，预计2022年建成通车，具体建成时间请以深圳地铁官网公示信息为准）双线换乘的灵芝站，妥妥的双地铁口物业。

两条线路交错铺设，形成“十”字型通廊，全方位直连对接前海、南山中心区、留仙洞、腾讯岛等总部聚集区。

通过翻身站换乘穗深城际（在建段，预计2024年建成），融入城际轨交网。届时，可实现与深圳湾超级总部基地、深港科技创新合作区等重点片区快速联系，与广州、东莞等大湾区城市互联互通。

此外，京港澳高速、南光高速、广深沿江高速及广深公路等高快速路，在4公里范围内可供择选，无论市域内通勤，还是城际间往来，都方便快捷。

项目位于宝安传统商务区，生活配套完善，氛围浓厚，又受到大前海的利好辐射，随着片区城市、交通建设，承接了不少南山等外溢的优质城市资源。

商业配套：

万科大都会为中心，1.5公里范围内有，有15万㎡的大悦城MALL（在建）、中洲πmall、勤诚达K+广场、海雅缤纷城等一批社区级、区域级购物中心；

目前距离最近的是800米处 的中洲πmall；乘地铁两站可到达宝安中心壹方城（36万㎡）、海雅缤纷城也是不错的选择。

休闲娱乐：

居住在附近，晨跑散步，带娃遛狗也有很多去处，灵芝公园、新安公园、洪浪公园、宝安公园等就在项目周边；而且片区也新兴了一些地标性的娱乐休闲配套，如欢乐港湾、湾区书城（在建）。

医疗配套：

附近有宝安区人民医院、宝安中医院等三级甲等综合医院。教育学校：因为目前深圳上学政策细则还未出，所以学位不多过多赘述，项目周边的学习有建安小学、文汇学校、新安中学（集团）初中部、孝德学校（初中部）等。

区位：

项目位于新安老城区，是宝安的区的老中心，和南山西丽、南头相邻，片区发展早，各项生活配套齐全，生活氛围浓厚，不足的是环境老旧。

老城区虽然各种生活配套成熟，生活氛围浓厚，但是也有他自身的痛点。

因为发展规划早，工厂、居住、商业规划都混杂交错，没有形成片，再加上片区有非常多的旧改，整体体量达到900万㎡，其中宝安25区旧改最受瞩目。

宝安25区旧改，主要包含中电兴业项目、中粮大悦城及学校等地块。中电兴业项目由万科代建，后续开发、销售等应该也是由深圳万科主导。

品牌房企纷纷进场

万科大都会位于深圳西部发展轴上，又受到大前海开发的高强度辐射，项目位于宝安老城25区，城市更新旧改项目较多，虽然目前环境有待改善，但是未来将会重新塑造大型商圈和居住社区组团。

周边已经建成和入住的项目有勤诚达、中洲、中粮、华联等，据不完全统计，片区规划在建和待建的项目有20个左右（具体落成时间及成果请以官网公示信息为准，本文仅供参考）。

未来25区地块整体改造完成后，总体量将超过百万平方米，片区将会形成高端住宅、集中商业、商务办公、学校等。未来片区将会有招商、鸿荣源、卓越等知名房企进驻，这个时候大家想象力可以再丰富一点！

78.5万㎡大悦城万科大都会与大悦城紧挨着，优势互补。

未来大悦城将会是万科大都会的优质配套，可以满足大家的购物、休闲等日常生活所需。大悦城项目规划总建面约78.5万㎡，分三期开发，目前正在建设中，商业体量预计达到15万㎡，与南山后海海岸城商业面积相仿。

规划超87万㎡雪花啤酒厂旧改

片区内的雪花啤酒片区旧改，目前正在建设当中，有华润主导开发。项目规划超过87万㎡，是集研发、制造、商业、酒店、大数据、信息技术以及智能产业于一体的复合型产业综合体。

片区其他旧改还有很多，待完全建成后，宝安老城区老树发新芽，大家会看到一个完全不一样的老城区。

万科大都会家园目前已经推过两次盘，7月推出住宅397套，8月推出住宅224套，均价都是9.34万/㎡，单价区间在8.11-10.67万/㎡，总价区间在861-1545万。

两年前，2019年大悦城开盘，均价8.9万/㎡，可见片区价值。

片区较新的小区玖悦，二手房官方指导价为84200元/㎡。
 

对比周边二手房价格，万科大都会家园均价9.34万/㎡这个价格还是很有优势的，而且最低的价格也到了8.11万/㎡。

影响一个户型朝向好坏的因素很多，尤其是不同地区的日照、风向都会不同。广东冬季以北风为主，夏季主要以东南风和西南风为主。再加上广东夏季超长待机、梅雨季节阴雨潮湿。

因此，在广东尤其是深圳，东南向（南偏东10到15度）更好，其次是西南向；

东南向好处多：

风向：冬天吹北风，不冷；夏天吹南风，凉爽通透。

日照：日照好，真正做到冬暖夏凉，春秋两季日照充足又避免了过长时间的西斜日，夏季日照时间减少，冬季日照时间增加1-2小时。

从项目楼栋户型分布可以看出，基本上所有户型都做到了南向，有一些户型还是东南朝向。

亮点：

1、区位：位于西部宝安新安片区，靠近宝安中心和前海自贸区，享受两个片区的资源外溢；

2、交通：双地铁口物业，交通便利；

3、配套：生活和商业等配套完善，生活氛围浓厚；

4、大品牌，万科物业。

不足：

1、位于老城区，发展规划早，工厂、居住、商业规划都混杂交错；

2、周边城市更新项目多，目前环境不好，难免会有施工噪音和粉尘；

3、容积率高达7.98，居住舒适性不佳。

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