合正方洲

合正方洲整体占地面积约22万㎡，总建筑面积约181万㎡，是龙岗中心区当前在建较大体量的综合社区之一。

其中：住宅建面约77万平米，包含保障性住房建面约11.7万平米，且有多栋50层以上的住宅楼；商业、办公及旅馆业建筑合计约建面约46.7万平米，包含商业文化设施建面约2.3万平米。

一期16栋高层住宅，超过4000套户型产品，体量还是比较大的。

项目整体分为4期开发建设，其中一期开发范围内将对外提供11万㎡的公共配套空间。包括1公里长的龙岗河“一河两岸”的活力空间、两个社区公园、多条市政道路，以及保障性住房。

且项目横跨龙岗河，最终将打造成拥有地铁口配套，涵盖居住、商业、办公、研发、学校于一体的亲水大型综合体。

近几年在深圳市场比较瞩目的项目有龙华的合正观澜汇，龙岗平湖的合正新悦、福田安托山的合正置地大厦等。

价格上我们可以参考一下周边楼盘的情况。

同在吉祥站附近的金地龙城中央参考价显示为4万/㎡，万科天誉参考价为4.6万/㎡。

此外周边的二手房，如新鸿花园、龙翔花园、风临域等，价格均在3.6万-5.3万之间。

在功能性与舒适性不断被放大的当下，居住空间所被赋予的意义，不再局限于日常起居，更是美好生活的承载。

①动静是否分区？

从上面户型图可以明显的看出，99平做到了动静分区，动区（餐厅、厨房、客厅）这些经常活动的区域布局在一块，且靠近入户；静区3个卧室布局在一块，远离入户，保证了休息区的安静和私密。

②结构布局是否合理？

{厨房、卫生间布局挨着}

1、该户型将厨房与公卫布局在一面，避免湿气影响到客厅和卧室。

2、厨房和卫生间管道装修比较麻烦，将厨房和公卫布局挨着，减少了未来装修的很多麻烦，大大降低施工成本并且可以节约能源。

3、厨房、公卫布局在一起，使得家务空间集中，在厨房做饭的同时也能兼顾到卫生间洗衣、或者其他家务，不用跑东跑西，提高工作效率。

{厨房布局在入户处}

厨房门开在入户处，方便买菜进门的时候放进厨房；厨房门没有对着餐厅开，这点做得非常好，避免吹风，将油烟带进餐厅、客厅。

{公卫布局在动静结合处}

将公卫布置在动、静区结合处，如果家里来客人去卫生间比较方便，而且也不会看影响到卧室，保证便利和私密；且离几个次卧都近，也方便家人去卫生间。

【三分离卫生间设计】

单看卫生间的设计，采用了三分离的设计，洗漱台、便池、淋雨，互不干扰，方便家人使用的同时，也小范围做到了干湿分离，保证了卫生间墙面等使用寿命。

③是否通透？

户型是否通透，主要是看户型的朝向、通风与采光效果。

{开间、进深多长才合理？}

户型开间与进深直接影响房子的通风与采光，一般房子常用的进深、开间长度如下：

进深和面宽的黄金比例为6：4，客厅开间最低不得低于3.6m，主卧开间最低3.3m，次卧最低3.0m，书房最低2.7m，厨房和卫生间不宜低于1.8至2.4m。

{通风面形成对流，最通透！}

通透还得看通风效果，南北都有窗户，形成空气对流的房子，才能南北通透！

通透度相比：对侧两面墙通风>相邻通风>单向通风

单看这个户型，虽然形成了对流，但是一面墙通风并不太明显。

{深圳东南朝向好处多}

影响一个户型朝向好坏的因素很多，尤其是不同地区的日照、风向都会不同。

广东冬季以北风为主，夏季主要以东南风和西南风为主。再加上广东夏季超长待机、梅雨季节阴雨潮湿。因此，在广东尤其是深圳，东南向（南偏东10到15度）更好，其次是西南向。

东南向好处多，风向：冬天吹北风，不冷；夏天吹南风，凉爽通透。

日照：日照好，真正做到冬暖夏凉，春秋两季日照充足又避免了过长时间的西斜日，夏季日照时间减少，冬季日照时间增加1-2小时。

另外厨房和厕所是湿气比较重的两个区域，要尽量做到独立采光通风，也就是避免暗厨暗卫。

④三条动线是否相互干扰

对于刚需户型来说，因为使用空间有限，三条动线（会客线、家务线、休息线）三线互干扰，生活才会更舒适。

蓝色线会客线：这条路线主要串联客厅、餐厅、公共卫生间等公共区域，应该尽量避免碰撞到房间私密性的地方；

紫色线为家务线：厨房靠近入户的位置，方便外出采购后及时将物品归置起来，同时，餐厅和厨房应尽量“无缝对接”，确保端菜、收残都足够便捷；

蓝色线为起居线：主要是串联了客厅、卧室等区域，尽量不与客厅、厨房的路线撞车，即使有人做家务或有客人来访，也不会打扰到其他家庭成员的正常休息和活动。

方洲接驳地铁3号线吉祥站，两站到大运城可换乘地铁14、16号线；地铁14号线是深圳首条东部地铁快线，也是坪山区的第一条地铁，起于福田区岗厦北，终至坪山区沙田。沿途经过福田、罗湖、龙岗、坪山，串联福田、布吉、横岗、大运新城、坪山、坑梓等地区，全长50.34公里。

合正方洲毗邻龙翔大道、龙岗大道这样的城区主干道，可以快速接入沈海、水官、南坪等高速路。

再加上近日无缝衔接南坪快速的前海地下通道，也顺利开通，形成了一条串联前海—南山—龙华—龙岗的快速新通道。

龙岗河在项目中穿流而过，项目拥有“一河两岸”亲水社区，独占近一公里优质滨水生态资源。合正方洲的龙岗河流域是碧道升级工程的重点工程示范区。未来，这里将会是未来龙岗的滨水休闲带以及潮流休闲打卡地。

【商业】

项目距离龙岗万科广场直线距离五百米，附近还有世贸广场、龙城万科里、星河coco park等，均在3公里范围内。并且项目自带约建面约20万㎡华润万象生活及特色滨水商业街区。

2、休闲

项目紧邻三馆一城、龙城广场、大学城等大型文体配套，周边还拥有正中高尔夫球场、龙潭公园、龙城公园、八仙岭公园、回龙铺公园、龙园公园、龙岗大运公园、嶂背郊野公园等众多生态休闲配套，项目内更是近乎独享近一公里优质滨水生态资源——龙岗河从项目中穿流而过。未来生活在此，将会非常悠闲、惬意。

深圳十四五规划利好区域

深圳发布的十四五规划中，提到将实施“东进、西协、南联、北拓、中优”战略，优化“多中心、网络化、组团式、生态型”空间结构。

其中对东、西、南、北、中的描述各有不同，东和北用到了进、拓，而西、南、北却用了协、联、优，词语的表述上强弱对比较为明显，这也基本上定了十四五期间，东部和北部将会有一系列的政策和动作。

龙岗区着力打造中央活力区，并依托商务区资源，串联国际科教城、大运北科创城、宝龙科技城、国际低碳城等四大产业板块，促进产城一体的发展格局，吸引居住、产业、消费等不同人群的聚集。

深圳本土开发商合正集团，具有25年的房地产开发经验。合正方洲是合正集团倾力打造的品质项目，下面罗列几项方洲的价值点供大家参考。

1、建面高达180万㎡的超大型城市综合体，生活配套齐全；

2、与地铁3号线吉祥站相连接驳，区域内地铁配套包含14号线和16号线，现14号线已于2022年10月28日开通运营，16号也于2022年12月底正式通车，交通十分便利；

3、引进华润万象系商业，非常值得期待。

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